MERCATO IMMOBILIARE TEDESCO
I tedeschi preferiscono l’affitto alla compra – vendita di una casa a causa di motivazioni sociali, storiche ed economiche.
Solo il 45,7% dei tedeschi risiede in una casa di proprietà; la Germania è la grande eccezione in tutta Europa, nonostante le ampie possibilità di finanziamento, i bassi tassi di interesse e, in generale, una buona situazione economica per la maggior parte dei cittadini.
Gli affitti sono fortemente controllati a Berlino, sono regolati da una legislazione che tende a tutelare l’inquilino, e sono stati in linea di massima mal gestiti in modo significativo nel corso dei decenni: in alcuni casi di contratti, le rese attuali risultano molto basse. I canoni di affitto variano dai 4 ai 9 €/mese per metro quadro. Molti proprietari (privati o società) in Germania non hanno approfittato dei limiti di legge per l’aumento degli affitti nel corso degli anni e questo ha portato ad una resa attuale molto bassa, e questo è un fattore che ha anche inciso negativamente sui valori immobiliari.
Ad oggi, ci sarebbero tutti i presupposti per investire: tassi dei mutui ai minimi storici e qui ancora più bassi che altrove; bassi tassi di proprietà che inducono a supporre vi siano grossi margini di crescita; benessere diffuso; piena occupazione, al netto del Covid; redditi elevati; crescita economica costante ma i tedeschi non ne vogliono sapere.
Vediamo alcuni motivi e parliamo delle ‘big 4’.
BERLINO
Molte persone, durante la Seconda Guerra Mondiale hanno perso la propria casa e non hanno avuto a disposizione i capitali sufficienti per comprarne una nuova alla fine del conflitto. In tale contesto, il governo della Germania occidentale ha favorito l’affitto. Nella Germania orientale del Dopoguerra, nel frattempo, lo Stato ha costruito case su larga scala.
Il 1989 portò però la caduta del muro di Berlino, e nell’esaltazione della riunificazione si credette che la richiesta dei Berlinesi orientali avrebbe creato un’elevata ripresa in campo immobiliare, con un’esplosione di costruzioni e forti investimenti immobiliari, favoriti anche da consistenti incentivi governativi. La situazione economica non contribuì positivamente e l’ottimismo svanì definitivamente.
La politica economica tedesca ha impiegato circa quindici anni per sistemare la situazione, creare nuovi posti di lavoro e bloccare l’esodo della popolazione da Berlino. In questo periodo, i prezzi delle proprietà immobiliari nel resto d’Europa hanno continuato a salire – e proprio questa è la grande opportunità, poiché il momento migliore per un investimento immobiliare a Berlino è ora.
FRANCOFORTE
Centro finanziario per eccellenza, Francoforte si caratterizza per un mercato immobiliare volatile con variazioni rapide e imprevedibili, diretta conseguenza della facilità di ottenere permessi di costruzione. Un’ampia offerta rappresenterebbe un punto debole e rischioso nell’eventualità di una crisi e quindi di un calo della domanda.
MONACO
Monaco si posiziona, economicamente parlando, a metà fra Francoforte e Berlino. Le quotazioni elevate della capitale della Baviera potrebbero portare conseguenze positive anche ai centri minori circostanti come Augsburg (Augusta), replicando l’effetto domino (ripple effect) che si è già vissuto in altre capitali europee, come a Londra. Tuttavia, anche a Monaco, il governo sta attualmente considerando di adottare misure simili al “rent cap” di Berlino che vedrebbero i canoni bloccati per i prossimi 6 anni.
AMBURGO
Il mercato immobiliare di Amburgo è di difficile accesso per investitori stranieri, con alta competitività e scarse opportunità sul mercato. Inoltre, a fronte di quotazioni elevate i rendimenti sono ridotti. L’arrivo del nuovo centro urbano e commerciale “Westfield Hamburg- Überseequartier”, previsto per il 2023, potrebbe creare nuove opportunità per la città e gli investitori.
Cosmopolita, aperto e urbano: il Westfield Hamburg-Überseequartier è un luogo unico nel suo genere. Collega luoghi in cui vivere e lavorare con interessanti offerte culturali e strutture per il tempo libero, nonché concetti innovativi di vendita al dettaglio e intrattenimento. Un altro punto culminante sarà il terminal crociere all’avanguardia. L’obiettivo è quello di unire modelli orientati al futuro per la vita urbana con l’identità storicamente sviluppata di Amburgo.
Curiosità: Flynn Kliemann, un influencer tedesco ha acquistato la casa più piccola della Germania, solo 7 m2 di abitazione in 4 m2 di superficie, a 77.777 euro.
La casa si trova a Brema, operazione curiosa e interessante, forse pubblicità velata che rende l’idea della situazione attuale del mercato immobiliare tedesco.
https://www.youtube.com/watch?v=TqHi4BRNKH4&t=2s
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Articolo di Fabrizio Pezzoli in collaborazione con Serena Finis.
